Хочу поделится своим практическим опытом. Сам организовывал сделки по покупке несколько раз, как раз из-за нежелания делиться с риэлторами. Сразу скажу, что ничего сложного в этом нет, но терпение потребуется.
Итак, порядок действий: Определяемся с деньгами. На халяву надеяться не стоит, если удасться выторговать скидку, хорошо, но по опыту скажу, что на достойное жильё, которое вам понравится, с хорошими параметрами, скидку вряд ли сделают. Так что расчитывать стоит на стоимость, близкую к реальной плюс три-пять тыс. долларов на непредвиденные расходы (если сэкономите, то пойдут на ремонт).
Убедительный для всех совет - не рассматривайте жильё по цене явно ниже рыночной стоимости, в таких случаях очень большая вероятность, что за низкой ценой кроются для вас большие неприятности в будущем.
Сам однажды, поведясь на дешёвый вариант, приехав в агентство на внесение аванса, обнаружил, что там уже орудуют оперативники, еле ноги унёс...
Итак, деньгами вы располагаете, осталось подобрать подходящую квартиру, желательно у прямого продавца и без альтернативы (это когда, продавая вам квартиру продавец на вырученные деньги покупает себе другую квартиру, конечным получателем ваших денег будет соответственно продавец квартиры для вашего продавца).
В принципе в альтернативе ничего страшного нет, никаких дополнительных расходов от вас это не потребует, единственное продавец может попросить увеличить срок на который он берёт с вас аванс, так как ему самому надо ещё подобрать для себя квартиру, а ваш аванс пойдёт соответственно авансом за его квартиру.
Основная проблема на этом этапе - как найти подходящий вариант, не прибегая к услугам дорогостоящего агентства. Можно искать квартиру с помощью газет Сделка, Из рук в руки, Недвижимость и цены, оставьте это пустое занятие!!! Для успешного поиска вам потребуется компьютер с выходом в интернет и 2000руб.
Дело в том что существуют так называемые базы данных, информация в которые поступает буквально из всех источников, это в первую очередь вышеперечисленные газеты, а также данные непосредственно из интернета. Делают эти базы данных - специальные компании.
Программу с базой данных можно скачать из интернета. Вам потребуется заплатить 2000 рублей за пользование программой в течение месяца - и все варианты квартир в Москве и Моск. области на вашем компьютере. База автоматически обновляется ежедневно.
Владея такой базой данных, вы абсолютно ничем не будете отличаться от любого агента самого крупного агентства.
Итак, просматриваете ежедневно варианты по базе, ездите, смотрите. На что в первую очередь необходимо обращать внимание? По поводу состояния квартиры, удалённости, типа дома говорить не буду, на вкус и цвет товарищей нет. Старайтесь встретиться именно с хозяином квартиры, от него вы больше узнаете информации, а также сможете заглянуть в его паспорт.
Первым делом посмотрите Свидетельство на собственность, сколько собственников в квартире, желательно повидаться со всеми. Аванс за квартиру вносится либо на имя продавца, либо на имя агентства, действующего по доверенности продавца.
Оптимальный срок внесения аванса 10-15 дней. На месяц давать аванс не имеет смысла. Если просят на месяц, то велика вероятность, что продавец просто не готов к сделке, не нашёл подходящий вариант для своей альтернативы или просто ищет более выгодного покупателя.
Промутузив вас месяц, такой продавец может отказаться от сделки в последний день под любым предлогом, и вы никак не сможете принудить его к сделке, только через суд, чего вы делать наверняка не будете.
Конечно при сроке аванса в 10 дней, продавец также может соскользнуть, но потери 10 дней жалко не так сильно как месяца. Саму сумму аванса обычно возвращают без проблем. Кстати давать аванс больше 3 тыс. долл. не следует, если попадётся нормальный продавец, то можно договориться на авнс в тысячу долл.
После передачи продавцу аванса обеими сторонами составляется соглашение об авансе. Главное в нем должен быть указан предмет аванса-квартира, площадь, адрес, цена квартиры, и сроки окончательного расчёта за квартиру. Образец соглашения можно найти через интернет. Также продавец должен написать вам расписку в получении денег.
Если квартира продаётся без альтернативы и у продавца на руках все документы, необходимые для сделки, то сделку можно назначать на максимально близкий срок, который потребуется вам для проверки квартиры,то в среднем неделя.
Документы, которые должны быть на руках у продавца для продажи им квартиры:
Свидетельство на собственность, выписка из домовой книги, финансово лицевой счёт из ДЕЗа, Поэтажный план из БТИ, Экспликация из БТИ.
Это обязательные документы. Кстати срок действия документов из ДЕЗа месяц, а из БТИ - год. Дополнительно вы должны потребовать от продавца справку из ДЕЗа об отсутствии задолженности по коммуналке, электроэнергии, за телефон.
Если в квартире прописан ещё кто-то кроме хозяина, обязательно сходите вместе сними к нотариусу и возьмите обязательство, что не собственники выпишутся в течение 14 дней после завершения сделки (норма КЗОТа), также у нотариуса возьмите согласие хозяина на переоформление домашнего телефона на ваше имя.
После внесения аванса вам необходимо проверить, сколько человек прописано в квартире, не было ли в последнее десятилетие внезапно пропавших граждан из этой квартиры, а также действительно ли хозяин квартиры числится в государственном реестре собственников. Не пугайтесь все это не сложно и не страшно как кажется.
Итак по порядку - количество прописанных на данный момент указано в домовой книге, о тех кто был прописан ранее можно узнать только из так называемой расширенной домовой книги.
На самой деле расширенной выписки как таковой нет, просто вместе с хозяином вы идёте в паспортный стол, там кладёте в паспорт хозяина 500р. и протягиваете его паспортистке и с милой улыбкой объясняете, что вы покупатель квартиры у этого гражданина, а поскольку очень пугливы, хотели бы узнать кто проживал в квартире ранее.
Паспортистка забирает паспорт и через несколько минут возвращается с карточками в руках, похожими на библиотечные. В них в хронологическом порядке указано - кто когда вписывался и выписывался с момента первого заселения. Посмотрев на эти карточки, вы воочию можете увидеть исторюи прописок и выписок из этой квартиры.
Если обнаружатся пропавшие или посаженные в психушку или в места далёкие граждане, лучше сразу отказаться от такого варианта.
Если здесь всё нормально, то следующий этап проверки поход в ЕГРП (их в Москве много, обращаться можно в любую, адреса узнать через интернет) там отстояв в очереди и заплатив в сберкассу 100 р. можно заказать справку о том, кто является собственником по любой интересующей вас квартире, даже если к этой квартире вы не имеете никакого отношения.
Через неделю там вам выдадут справку, что в такой-то квартире собственником является такой то гражданин. Фактически это дублирующее подтверждение Свидетельства собственности.
Итак совершив эти манипуляции вы знаете кто хозяин квартры, сколько человек прописано, и нет ли непонятно как выписанных.
Кстати, если у хозяина имеются несовершеннолетние дети, то ему потребуется обязательно согласие на продажу из органов опеки, если такого согласия он еще не получил - это большой минус, так как ждать его придётся месяц неизвестно с каким результатом, и весь этот период ваш аванс будет висеть у продавца.
Есть ещё одна проверка: не состоит ли хозяин на учёте в ПНД. Самостоятельно её сделать вряд ли возможно, советую полагаться на собственное мнение.
Если очень хочется - отдельно эту услугу делают в некоторых агентствах, стоит где-то 2000р.
Итак вы подошли к главному моменту. Квартира вами проверена, документы на собственность, справки из ДЕЗа и БТИ у продавца на руках. Совместно с продавцом составляете договор купли-продажи, он типовой есть в интернете.
Основные его параметры: Кто продаёт, кто покупает, что покупает, адрес, цена, площадь, сроки выписки, сроки освобождения от имущества (14дн.). Далее в заранее оговореный день собираетесь в банке, где можно арендовать сейфовую ячейку, подписываете договор купли-продажи, продавец проверяет по желанию ваши деньги на подлинность, вы с банком подписываете договор аренды ячейки (обычно на месяц стоит примерно 200 долл.), в котором указано, что деньги из ячейки сможет забрать продавец квартиры, но только после того, как квартира зарегистрируется на ваше имя и у вас на руках будет свидетельство собственности.
После этого договор купли продажи передаётся в регистрационную палату на регистрацию (гос. стоимость регистрации примерно 300 долл. и 500 долл. взятка регистратору, если надо быстрее).
Кто оплачивает регистрацию - решаете с продавцом. Или вы или он, либо пополам. Через 14 дней вместе с продавцом приходите в регистрационную палату и забираете 2 ээкземпляра договора купли-продажи с печатью регистратора и свидетельство на собственность на ваше имя.
Ура, свершилось, вы новый хозяин! Но это ещё не всё. В течение 14 дней продавец должен освободить квартиру от вещей и выписаться, после чего приходите вы подписываете Акт приёма передачи квартиры, что квартиру вы приняли в надлежащем виде и без претензий, вам должны передать все квитанции об уплате коммунальных платежей, справку об отсутствии задолженности и ключи от квартиры.
Всё, вы полноправный хозяин и можно делать ремонт по своему вкусу и завозить мебель. УРА!
Консультация, Бизнес, отношении, жизненые вопросы - онлайн | Консультационный центр
Комментариев нет:
Отправить комментарий