Купить квартиру без агентства недвижимости проще простого.

 Хочу поделится своим практическим опытом. Сам организовывал сделки по покупке несколько раз, как раз из-за нежелания делиться с риэлторами. Сразу скажу, что ничего сложного в этом нет, но терпение потребуется.

Итак, порядок действий: Определяемся с деньгами. На халяву надеяться не стоит, если удасться выторговать скидку, хорошо, но по опыту скажу, что на достойное жильё, которое вам понравится, с хорошими параметрами, скидку вряд ли сделают. Так что расчитывать стоит на стоимость, близкую к реальной плюс три-пять тыс. долларов на непредвиденные расходы (если сэкономите, то пойдут на ремонт).

Убедительный для всех совет - не рассматривайте жильё по цене явно ниже рыночной стоимости, в таких случаях очень большая вероятность, что за низкой ценой кроются для вас большие неприятности в будущем.

Сам однажды, поведясь на дешёвый вариант, приехав в агентство на внесение аванса, обнаружил, что там уже орудуют оперативники, еле ноги унёс...

Итак, деньгами вы располагаете, осталось подобрать подходящую квартиру, желательно у прямого продавца и без альтернативы (это когда, продавая вам квартиру продавец на вырученные деньги покупает себе другую квартиру, конечным получателем ваших денег будет соответственно продавец квартиры для вашего продавца).

В принципе в альтернативе ничего страшного нет, никаких дополнительных расходов от вас это не потребует, единственное продавец может попросить увеличить срок на который он берёт с вас аванс, так как ему самому надо ещё подобрать для себя квартиру, а ваш аванс пойдёт соответственно авансом за его квартиру.

Основная проблема на этом этапе - как найти подходящий вариант, не прибегая к услугам дорогостоящего агентства. Можно искать квартиру с помощью газет Сделка, Из рук в руки, Недвижимость и цены, оставьте это пустое занятие!!! Для успешного поиска вам потребуется компьютер с выходом в интернет и 2000руб.

Дело в том что существуют так называемые базы данных, информация в которые поступает буквально из всех источников, это в первую очередь вышеперечисленные газеты, а также данные непосредственно из интернета. Делают эти базы данных - специальные компании.

Программу с базой данных можно скачать из интернета. Вам потребуется заплатить 2000 рублей за пользование программой в течение месяца - и все варианты квартир в Москве и Моск. области на вашем компьютере. База автоматически обновляется ежедневно.

Владея такой базой данных, вы абсолютно ничем не будете отличаться от любого агента самого крупного агентства.

Итак, просматриваете ежедневно варианты по базе, ездите, смотрите. На что в первую очередь необходимо обращать внимание? По поводу состояния квартиры, удалённости, типа дома говорить не буду, на вкус и цвет товарищей нет. Старайтесь встретиться именно с хозяином квартиры, от него вы больше узнаете информации, а также сможете заглянуть в его паспорт.

Первым делом посмотрите Свидетельство на собственность, сколько собственников в квартире, желательно повидаться со всеми. Аванс за квартиру вносится либо на имя продавца, либо на имя агентства, действующего по доверенности продавца.

Оптимальный срок внесения аванса 10-15 дней. На месяц давать аванс не имеет смысла. Если просят на месяц, то велика вероятность, что продавец просто не готов к сделке, не нашёл подходящий вариант для своей альтернативы или просто ищет более выгодного покупателя.

Промутузив вас месяц, такой продавец может отказаться от сделки в последний день под любым предлогом, и вы никак не сможете принудить его к сделке, только через суд, чего вы делать наверняка не будете.

Конечно при сроке аванса в 10 дней, продавец также может соскользнуть, но потери 10 дней жалко не так сильно как месяца. Саму сумму аванса обычно возвращают без проблем. Кстати давать аванс больше 3 тыс. долл. не следует, если попадётся нормальный продавец, то можно договориться на авнс в тысячу долл.

После передачи продавцу аванса обеими сторонами составляется соглашение об авансе. Главное в нем должен быть указан предмет аванса-квартира, площадь, адрес, цена квартиры, и сроки окончательного расчёта за квартиру. Образец соглашения можно найти через интернет. Также продавец должен написать вам расписку в получении денег.

Если квартира продаётся без альтернативы и у продавца на руках все документы, необходимые для сделки, то сделку можно назначать на максимально близкий срок, который потребуется вам для проверки квартиры,то в среднем неделя.

Документы, которые должны быть на руках у продавца для продажи им квартиры:

Свидетельство на собственность, выписка из домовой книги, финансово лицевой счёт из ДЕЗа, Поэтажный план из БТИ, Экспликация из БТИ.

Это обязательные документы. Кстати срок действия документов из ДЕЗа месяц, а из БТИ - год. Дополнительно вы должны потребовать от продавца справку из ДЕЗа об отсутствии задолженности по коммуналке, электроэнергии, за телефон.

Если в квартире прописан ещё кто-то кроме хозяина, обязательно сходите вместе сними к нотариусу и возьмите обязательство, что не собственники выпишутся в течение 14 дней после завершения сделки (норма КЗОТа), также у нотариуса возьмите согласие хозяина на переоформление домашнего телефона на ваше имя.

После внесения аванса вам необходимо проверить, сколько человек прописано в квартире, не было ли в последнее десятилетие внезапно пропавших граждан из этой квартиры, а также действительно ли хозяин квартиры числится в государственном реестре собственников. Не пугайтесь все это не сложно и не страшно как кажется.

Итак по порядку - количество прописанных на данный момент указано в домовой книге, о тех кто был прописан ранее можно узнать только из так называемой расширенной домовой книги.

На самой деле расширенной выписки как таковой нет, просто вместе с хозяином вы идёте в паспортный стол, там кладёте в паспорт хозяина 500р. и протягиваете его паспортистке и с милой улыбкой объясняете, что вы покупатель квартиры у этого гражданина, а поскольку очень пугливы, хотели бы узнать кто проживал в квартире ранее.

Паспортистка забирает паспорт и через несколько минут возвращается с карточками в руках, похожими на библиотечные. В них в хронологическом порядке указано - кто когда вписывался и выписывался с момента первого заселения. Посмотрев на эти карточки, вы воочию можете увидеть исторюи прописок и выписок из этой квартиры.

Если обнаружатся пропавшие или посаженные в психушку или в места далёкие граждане, лучше сразу отказаться от такого варианта.

Если здесь всё нормально, то следующий этап проверки поход в ЕГРП (их в Москве много, обращаться можно в любую, адреса узнать через интернет) там отстояв в очереди и заплатив в сберкассу 100 р. можно заказать справку о том, кто является собственником по любой интересующей вас квартире, даже если к этой квартире вы не имеете никакого отношения.

Через неделю там вам выдадут справку, что в такой-то квартире собственником является такой то гражданин. Фактически это дублирующее подтверждение Свидетельства собственности.

Итак совершив эти манипуляции вы знаете кто хозяин квартры, сколько человек прописано, и нет ли непонятно как выписанных.

Кстати, если у хозяина имеются несовершеннолетние дети, то ему потребуется обязательно согласие на продажу из органов опеки, если такого согласия он еще не получил - это большой минус, так как ждать его придётся месяц неизвестно с каким результатом, и весь этот период ваш аванс будет висеть у продавца.

Есть ещё одна проверка: не состоит ли хозяин на учёте в ПНД. Самостоятельно её сделать вряд ли возможно, советую полагаться на собственное мнение.

Если очень хочется - отдельно эту услугу делают в некоторых агентствах, стоит где-то 2000р.

Итак вы подошли к главному моменту. Квартира вами проверена, документы на собственность, справки из ДЕЗа и БТИ у продавца на руках. Совместно с продавцом составляете договор купли-продажи, он типовой есть в интернете.

Основные его параметры: Кто продаёт, кто покупает, что покупает, адрес, цена, площадь, сроки выписки, сроки освобождения от имущества (14дн.). Далее в заранее оговореный день собираетесь в банке, где можно арендовать сейфовую ячейку, подписываете договор купли-продажи, продавец проверяет по желанию ваши деньги на подлинность, вы с банком подписываете договор аренды ячейки (обычно на месяц стоит примерно 200 долл.), в котором указано, что деньги из ячейки сможет забрать продавец квартиры, но только после того, как квартира зарегистрируется на ваше имя и у вас на руках будет свидетельство собственности.

После этого договор купли продажи передаётся в регистрационную палату на регистрацию (гос. стоимость регистрации примерно 300 долл. и 500 долл. взятка регистратору, если надо быстрее).

Кто оплачивает регистрацию - решаете с продавцом. Или вы или он, либо пополам. Через 14 дней вместе с продавцом приходите в регистрационную палату и забираете 2 ээкземпляра договора купли-продажи с печатью регистратора и свидетельство на собственность на ваше имя.

Ура, свершилось, вы новый хозяин! Но это ещё не всё. В течение 14 дней продавец должен освободить квартиру от вещей и выписаться, после чего приходите вы подписываете Акт приёма передачи квартиры, что квартиру вы приняли в надлежащем виде и без претензий, вам должны передать все квитанции об уплате коммунальных платежей, справку об отсутствии задолженности и ключи от квартиры.

Всё, вы полноправный хозяин и можно делать ремонт по своему вкусу и завозить мебель. УРА!



Консультация, Бизнес, отношении, жизненые вопросы - онлайн | Консультационный центр

КАК КУПИТЬ ДОМ БЕЗ ДЕНЕГ, А ПОТОМ БЫСТРО И ДОРОГО ПРОДАТЬ ЕГО действующий бизнес-проект целиком и полностью основывается на положениях, описанных ниже, и на практике доказал прекрасную работоспособность данной идеи.

КАК КУПИТЬ ДОМ БЕЗ ДЕНЕГ, А ПОТОМ БЫСТРО И ДОРОГО ПРОДАТЬ ЕГО

действующий бизнес-проект целиком и полностью основывается на положениях, описанных ниже, и на практике доказал прекрасную работоспособность данной идеи. Творческий подход к покупке недвижимости   Широко известно, что недвижимость можно купить существенно ниже рыночной цены, когда продавцу срочно нужны деньги в связи с долгами, переездом, разводом, болезнью и т.п. Но задумывались ли вы когда-нибудь, что можно купить дом, квартиру, земельный участок или другое дорогостоящее имущество, не имея ни копейки в кармане? Оказывается, и такое возможно. Что для этого нужно? Всего лишь выяснить настоящие потребности вашего продавца. Что на самом деле ему нужно? Как он собирается потратить вырученные деньги? Спросите его об этом прямо, и у вас появится огромная пища для размышлений. Помимо денег и денежных обязательств можно предложить в счет оплаты различное имущество (например, продавца может заинтересовать ваш автомобиль), услуги (например, юридические, строительные) и так далее, в зависимости от потребностей конкретного продавца. Может быть, он должен кому-то денег? Договоритесь с его кредитором и переоформите на себя его долги. Быть может, ему просто не нужна недвижимость, которую он продает?Договоритесь с ним о длительной рассрочке оплаты. Он боится рисковать, и вам нечего передать ему в обеспечение? Предложите ему договор займа, вексель, расписку, гарантийное письмо, поручительство, страхование собственной жизни в его пользу на сумму сделки и так далее. После того, как вы договорились о рассрочке, можете сдать недвижимость в аренду для покрытия платежей перед продавцом. Если размеры платежей не сопоставимы, продайте недвижимость, заработайте, и рассчитайтесь с продавцом. В конце концов, бы не взять в банке кредит или не найти знакомого, имеющего необходимую сумму, и готового вложить ее в выгодное мероприятие? Вы можете использовать творчество в своей деятельности повсеместно.Переговорные навыки нарабатываются с практикой. Записывайте все свои беседы на диктофон, анализируйте и находите в них свои ошибки - что заинтересовало продавца или покупателя, в каком месте и почему он отказался от сделки, или что, наоборот, окончательно повлияло на заключение договора. Очень важно, что вы сможете услышать себя и свой голос со стороны. На первый взгляд все это может показаться очень неправдоподобным, однако, вы ведь ничего не потеряете, если попробуете? И напротив, пока не попробуете - можете продолжать быть уверенными, что у вас ничего не получится. Практика, практика, и только практика даст вам требуемые результаты. Уверяю, в какой-то момент вы даже удивитесь, насколько уступчивыми бывают некоторые продавцы. Чтобы недвижимость была по-настоящему ценной, прибыльной и ликвидной, необходимо учитывать при выборе следующие критерии:   1. Наличие коммуникаций - подъездные пути, электро-, водо- игазоснабжение, канализация, связь и прочее.   2. Природно-видовые характеристики - близость леса, водоемов, гор, природных достопримечательностей и т.п.   3. Статусность объекта (например, проживание вблизи политических деятелей, звезд эстрады или иных известных людей) и социальный уровень соседей. 4. Развитость инфраструктуры - гараж, баня, близость крупных городов, магазинов, кафе, школ, остановок, парков, банков, аптек, мест отдыха, развлечений и т.п.   5. Архитектура и состояние дома, наличие неисправностей.   6. Экологическая чистота района.   7. Удаленность от промышленных зон и автомагистралей.   8. Плодородность почвы, наличие на участке лесных и садовых деревьев. 9 . Размер, форма и рельеф земельного участка. Перечень документов, которые вам необходимо проверить перед тем, как самостоятельно приобретать недвижимость: 1. Договор на приватизацию, куплю-продажу, мену, дарение, долевое участие, свидетельство о праве на наследство, решение суда.   2. Личные паспорта собственников. Домовая книга.   3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.   4. Технический паспорт на жилое помещение или справка БТИ об инвентаризационной оценке жилого помещения с планом помещения.   5. Кадастровый план земельного участка и план здания с указанием кадастрового номера объекта, удостоверенные органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимого имущества.   6. Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку и продажу.   7. Выписка из формы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений (ареста, залога и т.п.) - в регистрационной палате, действительна один день.   8. Справка из жилищно-эксплуатационной организации о составе проживающих (зарегистрированных) в данной квартире/доме (там никто не должен быть зарегистрирован). 9. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество.   10. Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам. В документах не должно быть ограничивающих записей. Обязательно сверьте данные паспорта собственника, указанные в документах на недвижимость, с данными, указанными в его гражданском паспорте. Также необходимо убедиться, что реквизиты недвижимости, указанные в разных документах, совпадают. Существует очень много тонкостей, которые невозможно описать в рамках данной статьи (долевая собственность, наследство и пр.), поэтому не пожалейте денег и не поленитесь проконсультироваться у нотариуса, юриста и/или в агентстве недвижимости, все ли документы в порядке у вашего продавца. Если денег нет совсем, то в очередной раз обращаемся к творческому подходу. Например, вы можете получить бесплатную и исчерпывающую информацию у компетентных юристов в любом агентстве недвижимости, представившись клиентом, желающим оформить сделку через это агентство. Не рекомендую покупать недвижимость по генеральной доверенности. Это самый распространенный повод для разного рода афер. Дело в том, что собственник или его доверенное лицо могут в любой момент в одностороннем порядке отозвать выданную вам доверенность. Кроме этого, на недвижимость может быть давно наложен арест. Также действие доверенности прекращается со смертью доверителя - а смерть может быть и внезапной. И так далее, и тому подобное.Таким образом, вы сильно рискуете остаться и без денег, и без дома. Если вы покупаете недвижимость у продавца, распоряжающегося ей по доверенности, подробно изучите такую доверенность - проверьте срок ее действия, реквизиты объекта недвижимости (отсутствие любых неисправленных и незаверенных нотариусом ошибок), право и способ отчуждения, право на получение денежных средств от покупателя, паспортные данные продавца. Во время совершения сделки внимательно проверяйте все получаемые документы на предмет технических и грамматических ошибок. Итак, вас можно поздравить! Вы купили дом, квартиру или земельный участок. А значит, уже сделали половину дела. Теперь необходимо с минимальными расходами (небольшую сумму можно занять) навести лоск, произвести предпродажную подготовку объекта и найти на него покупателя. Как известно, в 90% случаев покупка недвижимости делается на эмоциях. Исходя из этого, я предлагаю вам конкретные практические советы по увеличению стоимости недвижимости: 1. Выпишите из жилья людей. При "чистой" продаже недвижимость всегдастоит несколько дороже. 2. Приведите в порядок документы. Если у вас документы старого образца - сделайте новый паспорт БТИ и кадастровый план. Если у вас генеральная доверенность -необходимо оформить право собственности. Цена обычно падает, если продавец действует по доверенности.   3. Погасите все задолженности по коммунальным платежам.   4. Тщательно приберитесь в доме и на участке. Вымойте пол, окна, двери, проветрите помещение. Избавьтесь от хлама и беспорядка. Вывезите мусор. Скосите траву. Отсыпьте дорожки.   5. Устраните все неисправности, которые могут существенно снижать цену.   6. Сделайте недорогой косметический ремонт: наклейте новые светлые обои, побелите потолки, поменяйте выключатели и розетки. Все это стоит  копейки, но жилье после скромных вложений выглядит намного дороже.   7. Если вы продаете квартиру - обязательно приберитесь в подъезде.   8. В отдельных случаях, если позволяют средства, имеет смысл провести все доступные коммуникации, что повысит не только стоимость, но и ликвидность объекта. Это то, что вы можете сделать своими силами, чтобы выжать по максимуму из имеющегося жилья. Теперь ваша недвижимость полностью готова к продаже. Сообщите во все известные вам агентства недвижимости максимально подробную информацию об объекте и ожидайте звонков счастливых покупателей. Сколько на этом можно заработать? А сколько вам нужно, чтобы не ходить на работу? При покупке недвижимости учитывайте, помимо стоимости самого объекта, также стоимость переоформления документов (нотариус, регистрационная палата, а при документах старого образца - инвентаризация построек и составление кадастрового плана участка, если только продавец не возьмет на себя все расходы в полном объеме) и подоходный налог с будущей прибыли 13% (конечно, всегда можно договориться с продавцом о <серой> оплате и избежать уплаты налога, но такая схема юридически небезопасна). Итак, прибыль с одной операции купли-продажи составляет: доход от продажи за минусом покупной цены, издержек на оформление документов, уплату налогов, и некоторых мелких расходов типа оплаты телефонных переговоров, бензина и т.п. При активных действиях, ежедневном просмотре вариантов и переговорах с продавцами, вы за месяц приобретете немалый опыт и накопите определенную базу данных из устраивающих вас вариантов. Подготовительный этап пройден. С этого момента вы можете покупать и продавать как минимум один объект в месяц. Естественно, оформление всех документов займет чуть больше времени, но ведь одновременно можно проводить 2, 3, 5, 10 и более сделок. Каждая сделка приносит в среднем от 10% до 30% чистой прибыли от суммы сделки. При условной средней стоимости по России одного усредненного объекта недвижимости в размере 1 млн. руб. - это 100-300 тыс. руб. с одной сделки.Неплохо для бизнеса без вложений?

Консультация, Бизнес, отношении, жизненые вопросы - онлайн | Консультационный центр